🏠집살 때 세금 얼마나 낼까?
# 주택 관련 세금, 취득세, 보유세, 양도세부터 연체 문제까지
집을 사고팔 때 발생하는 세금은 복잡하게 느껴질 수 있지만, 미리 알고 대비하면 큰 도움이 됩니다. 주택 취득 시 내는 취득세부터 보유 중에 내는 보유세(재산세, 종합부동산세), 그리고 팔 때 내는 양도소득세까지 자세히 알아보고, 혹시 모를 세금 연체 시의 문제점도 함께 확인해 보세요.
1. 주택 매수 시 내는 취득세 계산법
취득세는 주택을 취득했을 때 한 번 내는 세금으로, 취득 후 60일 이내에 납부해야 해요. 세율은 주택의 종류, 취득가액, 주택 수, 그리고 조정대상지역 여부에 따라 달라져요.
일반적인 주택 유상취득 시 취득세율 (1주택자 기준):
- 취득가액 6억 원 이하: 1%
- 취득가액 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: (취득가액(단위:억) × 2/3 - 3)% 예시: 7억 원 주택의 경우, (7 × 2/3 - 3)% = 약 1.67%
- 취득가액 9억 원 초과: 3%
💡 기억하세요! 취득세 본세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 붙어요.
- 지방교육세: 취득세 본세의 10%
- 농어촌특별세: 취득가액의 0.2% (전용면적 85㎡ 초과 주택만 해당)
🚨 다주택자 및 법인 중과세율 (조정대상지역 여부에 따라 달라짐):
- 2주택자 (조정대상지역): 8%
- 3주택자 (비조정대상지역): 8%
- 3주택자 이상 (조정대상지역) 또는 4주택자 이상 (비조정대상지역) 및 법인: 12%
💰 생애 최초 주택 구입자 감면 혜택:
2025년 12월 31일까지, 취득가액이 1억 5천만 원 이하면 취득세가 면제돼요. 1억 5천만 원 초과 시에는 취득세의 50%를 경감(최대 200만원)받을 수 있어요. (단, 3년 실거주 요건 충족 필요)
✨ Tip! 정확한 계산을 위해서는 지자체 취득세 담당자에게 문의하거나 온라인 취득세 계산기를 활용하는 것이 가장 정확해요.
2. 1가구 1주택 양도소득세 감면 조건
양도소득세는 주택을 팔아서 얻은 양도차익에 대해 부과되는 세금이에요. 1가구 1주택의 경우, 일정한 요건을 충족하면 세금을 내지 않는 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
기본 비과세 조건:
- 1세대 요건: 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 있어야 해요.
- 보유기간 요건: 양도일 현재 해당 주택을 2년 이상 보유해야 해요.
- 거주기간 요건: 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 당시 조정대상지역에 있었다면, 2년 이상 거주해야 해요. (비조정대상지역 취득 주택은 거주기간 요건 없음)
- 양도가액 요건: 실지거래가액이 12억 원 이하여야 비과세돼요. 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세돼요.
🌟 비과세 특례 및 예외 (대표적인 경우):
- 일시적 2주택: 기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득한 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
- 상속 주택: 상속받은 주택은 주택 수 계산에서 제외될 수 있는 특례가 있어요.
- 동거봉양 합가: 60세 이상 직계존속을 모시기 위해 합가하여 2주택이 된 경우, 일정 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
📈 장기보유특별공제:
비과세 대상이 아니더라도, 부동산을 3년 이상 보유했다면 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어요.
공제율은 보유기간 및 거주기간에 따라 달라지며, 1세대 1주택 고가주택의 경우 최대 80%까지 공제가 가능해요.
3. 보유세: 재산세와 종합부동산세 차이점
보유세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 내는 세금을 통칭하는 말이에요. 여기에는 재산세와 종합부동산세가 포함돼요.
📊 재산세:
- 과세 대상: 토지, 건축물, 주택 등 개별 재산에 대해 부과돼요.
- 납세 의무자: 매년 6월 1일 현재 재산을 소유한 사람.
- 성격: 지방세 (부동산 소재지 관할 지자체에 납부)
- 과세 기준: 공시가격(공시지가 또는 공시가격)을 기준으로 계산해요.
- 납부 시기:
- 주택: 매년 7월 (1기분)과 9월 (2기분)에 절반씩.
- 주택 외 건축물, 토지: 7월 또는 9월에 전액.
- 특징: 재산을 소유하고 있다면 누구나 내야 하는 기본적인 보유세예요.
🏢 종합부동산세 (종부세):
- 과세 대상: 국내에 소유한 모든 주택과 토지(별도/종합합산 토지)의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준을 초과할 때 부과돼요.
- 납세 의무자: 매년 6월 1일 현재 주택 또는 토지 공시가격 합계액이 다음 기준을 초과하는 사람.
- 주택: 1세대 1주택자 12억 원 초과 / 다주택자 9억 원 초과 (2025년 기준)
- 종합합산토지: 5억 원 초과
- 별도합산토지: 80억 원 초과
- 성격: 국세 (주소지 관할 세무서에 납부)
- 납부 시기: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
- 특징: 재산세와는 별도로 부과되지만, 재산세 납부액은 종부세 계산 시 공제돼요. 고액 부동산 소유자에게 부과되는 세금이라고 생각하면 돼요.
4. 세금 연체 시 발생할 수 있는 문제
세금 납부 기한을 지키지 못하면 여러 가지 불이익이 발생할 수 있어요.
가산세 부과:
- 납부지연가산세: 납부기한 다음 날부터 하루하루 지연될 때마다 이자처럼 추가되는 세금이에요. 고지서에 있는 납부기한 내에 납부하지 않으면 3%의 가산금이 붙고, 그 후 1개월이 지날 때마다 0.75%(월 0.75% 또는 일 0.022%)의 중가산금이 추가돼요.
- 무신고 가산세 / 과소신고 가산세: 세금을 신고하지 않았거나 적게 신고한 경우에도 가산세가 부과될 수 있어요.
재산 압류 및 공매:
- 세금을 계속 내지 않으면, 세무서나 지자체에서 납세자의 재산을 압류할 수 있어요. 은행 예금, 급여, 부동산, 차량 등 모든 재산이 해당될 수 있어요.
- 압류된 재산은 결국 공매를 통해 처분될 수 있으며, 이 경우 시장 가격보다 낮게 팔릴 가능성이 높아요.
신용도 하락:
- 세금 체납 기록은 신용 정보 기관에 통보되어 개인의 신용 등급에 부정적인 영향을 미쳐요. 이는 대출, 신용카드 발급 등 금융 활동에 제약을 가져올 수 있어요.
출국금지:
- 일정 금액 이상의 세금을 체납한 경우, 출국금지 조치가 내려질 수 있어요.
명단 공개:
- 고액·상습 체납자의 경우, 인적 사항이 공개될 수도 있어요.
✨ Tip! 세금 납부가 어렵다면, 미리 관할 세무서나 지자체에 문의하여 납부 기한 연장이나 분할 납부 등 구제 방법을 모색하는 것이 중요해요. 절대 연체하기 전에 도움을 요청하세요!
